Comprar una casa es sin duda un paso exigente, hay esfuerzos económicos y de tiempo que hacer, la inversión debe ser planificada y el miedo (o la posibilidad) de equivocarse siempre está a la vuelta de la esquina.
Comprar una propiedad requiere la máxima atención por eso te recomendamos que consultes con profesionales como son en http://www.martinsola.es/. De hecho, la visita de reconocimiento a una vivienda, que podría convertirse en tuya de por vida, requiere una serie de consideraciones importantes.
- ¿Estoy comprando la casa adecuada? ¿Qué pasa si no es para mí?
- ¿Qué pasa si me siento mal? ¿Tendrá los espacios bien organizados adecuados?
- ¿Es brillante, espacioso como me gusta?
- ¿Estoy obligado en el mobiliario o puedo variar? ¿La cocina es cómoda?
- Y el baño, ¿es posible obtener uno de servicio adicional?
- ¿Cuál es la mejor orientación?
Estas son las principales preguntas que se hacen a los arquitectos quienes están a punto de comprar una casa y buscan consejos sobre las verificaciones que deben hacerse antes de comprar.
Resumen
Comprar una casa: el consejo del arquitecto
En este post encontrarás la lista de los principales errores que puedes cometer a la hora de comprar y mis consejos como técnico experto de interiores y residencias.
Los errores que puedes cometer son principalmente de carácter económico y/o relacionados con el estado del inmueble . Una evaluación cuidadosa le permite evitar ambos.
Además del precio de la propiedad, de hecho, es necesario prever los gastos accesorios que representan aproximadamente el 10% del total e incluyen impuestos, un porcentaje para la agencia (si corresponde) y los honorarios del notario.
Errores de evaluación
Algunos datos
A nivel general, el Observatorio Inmobiliario Nomisma prevé una desaceleración del crecimiento del mercado residencial de aproximadamente un 1,2%, probablemente por el aumento de los precios.
Los italianos de moda buscan una vivienda propia, preferente a una alquilada, y los inmuebles representan el 80% del patrimonio invertido por las familias en nuestro país. El 73% de la población ya tiene vivienda propia y dos tercios de los millennials (nacidos entre 1981 y 1996) no quieren vivir en casa propia. Los alemanes tienen una herencia cultural diferente, viviendo casi exclusivamente de alquiler.
Primera fase: elegir bien la propiedad
El precio no es el único elemento a tener en cuenta.
Hay muchos factores determinantes en la elección, en primer lugar la luz , las condiciones generales del apartamento y de todo el edificio, la posición y el nivel de ruido .
Frente al valor de la vivienda, dado por sus características y por los precios de la zona, algunos elementos pueden abaratar el precio: la ausencia de balcones, la ausencia de ascensor, la situación de semisótano o planta baja, la ausencia de varios baños.
Siempre es recomendable hacerse una idea preliminar de la zona en la que se encuentra el inmueble, compararlo con otras propuestas similares que se encuentran en agencias inmobiliarias y hacer un primer cribado entre todas las ofertas, para no perder la vida visitando casas
Antes de cualquier negociación con el propietario siempre es necesario ver la casa en persona, porque se captan muchos más detalles de los que se pueden ocultar detrás de las fotos.
Las variables a considerar en persona son:
- el estado general de la propiedad y su antigüedad
- si alguna vez se han realizado obras, renovaciones y/o mantenimiento
- los implantes (qué edad y si están a la altura)
- si es accesible y hay conexiones de electricidad/gas/agua
- si la casa está caliente/fría, oscura/brillante, ruidosa
- si la ubicación es ventajosa y hay estacionamiento
- si hay transporte público y/o tiendas cerca (farmacias, mercados, frutas)
- si hay un jardín o zonas verdes para mantener
Haz bien las cuentas antes de comprar una casa
En Italia, en comparación con otros países, no tenemos una gran cultura financiera.
Comprar una casa es la inversión más cara pero se hace a ciegas: en algunos casos sería mejor vivir de alquiler para no privar del capital propio, que podría invertirse feliz y fructíferamente en otra parte, y sin embargo se sigue comprando propiedades caras sin planificación.
No olvides los gastos imprevistos
Cuando compras una casa, los impuestos a pagar cambian si la persona que vende la propiedad es una empresa constructora o un particular. Los impuestos a pagar, según los casos, son el IVA , el impuesto de matriculación , los impuestos hipotecarios y catastrales , el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el impuesto hipotecario .
Elige bien entre una casa unifamiliar o un condominio
No olvide que ser propietario de una casa en condominio significa pagar todos los meses los gastos de condominio y otros extras que pueden aumentar significativamente los desembolsos. Las casas necesitan mantenimiento , además de gastos comunes (fachada, antena, ascensor, etc.) y gastos verdes, si hay jardín.
En el caso de una casa independiente, los gastos no son fijos mensualmente, pero pueden ser aún más altos porque no se dividen entre los condominios. Por un lado parece conveniente, pero por otro lado, en caso de avería o desperfecto, todos los gastos corren a cargo del propietario.
Aprende a gestionar los plazos que son demasiado largos
No vale la pena comprar una hipoteca de más de 25 años: calculando todos los intereses , la casa se vuelve demasiado cara .
El Banco de Italia advierte que la parte de la hipoteca, sumada al resto de las deudas (la cuota del coche, préstamos personales) no supere el 35-40% de los ingresos de los titulares de la hipoteca.
Hoy en día el mundo del trabajo se ha vuelto más voluble. Los trabajos fijos y los contratos indefinidos a menudo no garantizan la duración efectiva de la profesión. Haz bien las cuentas, dejándote un margen que te permita vivir tranquilo en caso de un evento x.
Intenta negociar el precio.
Prepárate para regatear la compra y decidirte por una contraoferta, pero siempre después de estar seguro de tus cuentas.
Si tu presupuesto es de 200.000 euros, por ejemplo, no te muevas de ahí.
Si eso no es suficiente, no es la casa para ti.
De nada sirve embarcarse en deudas y préstamos que excedan sus posibilidades.
No te apresures
Los precios de las propiedades en ciertas áreas no siempre son los mismos. Pueden aumentar o disminuir dependiendo de los períodos.
Por lo tanto, considere su compra cuidadosamente. Si no tienes urgencias de vivienda, espera la mejor oportunidad o muévete a zonas más económicas.
Es recomendable visitar al menos 3-4 propiedades antes de comprar, para comprender incluso si el precio corresponde al valor de mercado o está desequilibrado en exceso.
¿ Has pensado en los muebles?
Si está haciendo un presupuesto para una casa, no olvide reservar algo de dinero extra para amueblarla.
Un mueble puede costar mucho y hay cosas (como la cocina, los electrodomésticos, la cama) de las que no puedes prescindir.
Evalúe estos gastos cuidadosamente para que no se conviertan en una carga demasiado onerosa .
Reforma sin problema
Si la casa va a ser renovada, trate de estimar los costos antes de comprarla.
Una reforma puede hacer que el presupuesto se dispare si no va acompañada al menos de un anteproyecto.
Tener un presupuesto de la obra realizada por la empresa sin tener un esquema planimétrico o un cálculo métrico de lo que se va a realizar en concreto es muy arriesgado porque el presupuesto podría simplificarse demasiado en comparación con la extensión real de la obra.
Si no hay agencia
Los agentes inmobiliarios están acostumbrados a las negociaciones. Ellos podrán aconsejarle sobre los mejores movimientos para comprar la casa adecuada para usted, ofreciendo importantes descuentos a quienes la vendan.
Si no hay una agencia de corretaje, trate de hablar con el propietario varias veces , tratando de convencerlo de que baje el precio. Asegúrate de que sea una persona confiable para
evitar estafas.
Otro elemento a considerar es si el vendedor se encuentra en régimen de comunidad de bienes: en este caso, el cónyuge debe estar consintiendo la venta.
Si el vendedor es un negocio, asegúrese de que no esté en bancarrota.
¿Qué hipotecas hay?
Un control importante, que generalmente realiza el notario antes de comprar la casa, es el de la situación de la hipoteca .
La verificación se debe realizar en el Registro de la Propiedad Inmueble y te dará cuenta de si la vivienda está afectada por hipotecas o ejecuciones hipotecarias.
Comprar una casa de alquiler, habiendo hecho las comprobaciones necesarias, puede resultar un buen negocio, ya que la presencia de un inquilino hace que la tasación del inmueble baje hasta en un 30%.
Una de las principales incertidumbres en la compra de una vivienda ocupada por inquilinos es que, una vez vencido el contrato, estos no se van. Por tanto, debe iniciarse el procedimiento de desahucio por extinción del contrato de arrendamiento.
Hay dos vías que van de la mano: la intimación, con la que se invita al arrendatario a comportarse de acuerdo con los acuerdos, y al mismo tiempo la citación ante un juez. Si el arrendatario no comparece a la audiencia o no se opone, el juez dicta la ejecución de la evicción que surte efectos a los 30 días. Si, por el contrario, se constituye y presenta motivos infundados, la orden es inmediatamente ejecutiva. Sin embargo, la cosa se complica si el juez reconoce «motivos graves» que impiden el desalojo. En ese caso es necesario llegar a un acuerdo o esperar.
Qué observar al visitar la casa
En esta sección encontrará 10 factores para observar cuidadosamente durante la visita de inspección y un formulario final que puede imprimir y completar para tener una evaluación completa de la propiedad para conservar y comparar con otras propiedades visitadas.
De esta forma podrá tener una imagen completa de la casa que pretende comprar, con todos los pros y los contras.
Grietas en las paredes
Mire alrededor de las paredes e inspeccione el techo en busca de grietas, que pueden ser un signo de inestabilidad o hundimiento del suelo; dependiendo de la gravedad, este tipo de problema puede ser muy costoso de solucionar.
Las fisuras presentes en las estructuras portantes son obviamente las que merecen mayor atención, dependen de diversas acciones externas o internas y cada una de ellas implica una
manifestación visual diferente:
• Grietas debidas a actuaciones atribuibles a cargas demasiado elevadas sobre la estructura.
• Grietas y grietas por deterioro debido a materiales de mala calidad.
• Lesiones por hundimiento del suelo de cimentación.
• Degradación estructural por corrosión de los refuerzos metálicos internos de vigas, pilares, forjados.
• Lesiones por dilatación térmica por incendio.
• Grietas en estructuras por contracción o expansión de materiales de construcción.
• Absorción diferencial de humedad con ciclos de congelación y descongelación.
• Grietas debidas a acciones sísmicas antiguas o recientes.
Distribución de espacios
¿Hay suficientes habitaciones?
¿Necesitarás agregar más espacio para tus cosas?
Una cosa es ver el potencial, pero encontrar el tiempo y el presupuesto para transformar una casa es otra historia completamente diferente.
Presta atención a la exposición
Examine la pantalla cuidadosamente para determinar si el interior está caliente o frío.
¿Hay mucha luz natural? ¿Y el aire? ¿Cómo circula?
No subestimes la importancia del panorama que se puede disfrutar desde la casa: si tienes un edificio alto y gris frente a ti, no puedes esperar ver la puesta de sol.
Humedad y moho
Compruebe si hay marcas y manchas de agua, o pintura que no haya sido dañada por la humedad; estos pueden ser signos de un problema de ventilación.
Si su casa está en el último piso de un edificio de apartamentos, abra las puertas y los armarios para localizar posibles olores, humedad y moho oculto.
Corriente y sistema eléctrico.
Si los interruptores y los enchufes no están en buenas condiciones, es posible que el sistema eléctrico esté anticuado y deba reemplazarse pronto.
Si compras una casa antigua que necesita ser completamente modernizada y renovada , en el 90% de los casos el sistema eléctrico necesita ser reemplazado por completo.
Especialmente con edificios de estilo antiguo, surge la necesidad de rehacer el sistema eléctrico o de intervenir en algunos componentes para que todo esté a la altura. A veces, la humedad y el desgaste hacen que incluso los sistemas relativamente nuevos sean completamente inseguros y poco fiables.
Fontanería y presión de agua
Abra los grifos de la cocina, el baño y el lavadero y compruebe la presión y el color del agua , así como los desagües.
Si la casa es independiente, quizás en un centro histórico, comprueba que hay un depósito de agua en el exterior para cuando la presión baje mucho. De lo contrario, corre el riesgo de quedarse sin agua por la noche o en veranos muy calurosos.
Compruebe también la calefacción: ¿funciona la caldera, está en buen estado? ¿Qué radiadores hay? ¿Se ha revisado el sistema de calefacción a lo largo de los años?
Aire acondicionado
Es fácil entender si una casa necesita un sistema de aire acondicionado : simplemente visítela en verano o mire los exteriores de los apartamentos vecinos.
Si ves diferentes motores de aire acondicionado seguro que te sirve para eso.
Si ya existe un sistema, verifique que sea funcional y que no esté demasiado anticuado.
Clase energética y consumo
Italia también ha cumplido con la Directiva Europea sobre eficiencia energética en edificios que establece la obligación de asignar una clase energética a cada edificio .
Esta clase se atribuye en función del requerimiento de energía primaria para calentar el edificio, es decir, en función de la relación kWh por metro cuadrado de superficie o incluso kWh por metro cúbico de volumen. Sin embargo, es posible hacerse una idea de la clase energética de su vivienda (A+, A, B, C, D, E, F y G) y quien esté a un paso de comprar una nueva vivienda sabrá que
recién Se requiere que la construcción de edificios construidos esté en la clase C.
La clase -y por tanto el consumo energético durante el invierno- varía en función de numerosos factores, entre ellos la zona climática en la que vivimos. Para un cálculo preciso del Índice de Eficiencia Energética (EPI), el consumo total del apartamento se calculará a partir de las necesidades de energía térmica del edificio, que a su vez dependen estrictamente de la zona climática en la que se encuentra el edificio.
Plagas y carcomas
Un golpe proveniente de la madera de las vigas o tarimas puede ser síntoma de la presencia de carcoma .
Ojo aunque la casa esté en el campo o tenga un jardín bastante grande.
Las hormigas, cucarachas, ratas y serpientes son criaturas no anómalas en casas aisladas o en áreas muy verdes.
Privacidad
Tener la mirada de los vecinos que asoman por tu casa no es lo mejor, aunque al final sea un problema superable con barreras, vallas y altos muros de plantas.
Si en cambio tocas la batería en casa, no busques un departamento en condominio: tendrías las quejas de los condominios en la agenda.